Nous nous sommes retrouvés le 1er juillet pour célébrer nos accomplissements, partager nos envies pour l’année à venir et lever nos verres aux travaux communs engagés en faveur de l’immobilier solidaire
Un rendez-vous pris dans un Espace Économique de Transition fraîchement inauguré : La Grande Coco, géré par la foncière solidaire Bellevilles
Au menu de cet Apéro+Utile :
– Présentation de la foncière solidaire Bellevilles et de son nouveau lieu à Paris 20eme par son co-fondateur Alexandre Born
– Prise de parole de Lionel Causse, député des Landes et premier co-signataire de notre proposition de loi visant à lutter contre le gaspillage immobilier
– Intervention de Julia Faure, co-présidente du Mouvement Impact France au sujet de l’importance du plaidoyer pour lutter contre le gaspillage immobilier, à l’image du travail mené contre le gaspillage vestimentaire avec la loi anti fast-fashion
– Présentation de nos achèvements de l’année par Paul Citron et Aurélie Deudon, Président et Secrétaire générale chez Surface+Utile
– Premiers échanges autour de notre Assemblée Générale 2025 et de nos orientations stratégiques pour l’année à venir par Floraine Jullian et Alice Erikson, Déléguée Générale et Chargée de mission chez Surface+Utile
Nous avons dressé le bilan d’une année riche, en témoigne la première édition de notre Magazine+Utile.
Notre magazine est consultable sur demande : contact@surfaceplusutile.fr
Ce numéro offre une rétrospective annuelle des activités de l’association pour 2024-2025, axée sur la transformation de l’immobilier traditionnel vers un immobilier d’avantage social et solidaire. Il met en lumière les moyens d’actions mis en oeuvre par l’association cette année pour déployer à grande échelle les “Espaces Économiques de la Transition” (EET) en organisant des groupes de travail et en déposant des propositions de loi comme celle pour lutter contre le gaspillage immobilier déposée le 17 avril 2025.
Groupe de travail 1 : Définir et réglementer les EET (pages 14 à 19)
L’association a été créée en partant du constat que de nombreuses initiatives existent déjà pour proposer des biens immobiliers abordables à des acteurs vertueux. L’objectif est de nommer ces espaces (EET), de les recenser, et de les faire exister légalement pour massifier leur développement.
La définition initiale des EET est la suivante : « tout espace, terrain ou surface bâtie, économiquement accessible pour accueillir sur le long terme les activités d’intérêt écologique et sociétal (entreprises de l’ESS, associations, acteurs de la culture, du développement local et de la transition écologique) ».
Le GT1 doit approfondir cette définition en répondant à des questions telles que : en quoi les EET servent-ils la transition, quels critères clairs permettraient de les qualifier, et comment les rendre visibles et réglementaires ?
Les membres du groupe de travail incluent des coordinateur·ices comme Aurélie Deudon, Clarissa Pelino, Thibaut Vullin et Alice Erikson, ainsi que des participant·es varié·es (urbanistes, aménageurs, promoteurs immobiliers, etc.).
L’objectif est de parvenir à un accord sur la définition des EET et de la nuancer, notamment sur ce que signifient les termes « acteurs de l’intérêt général » et « parc immobilier accessible ».
Les discussions ont mis en évidence la difficulté d’une définition univoque, car l’intérêt d’un lieu pour les acteurs locaux varie selon le contexte territorial. Le groupe cherche à se concentrer sur la réglementation des espaces eux-mêmes, avec des critères d’accès pour les acteurs. L’idée est de dédier un pourcentage d’espaces dans les nouveaux développements urbains à ces acteurs, un peu comme la loi SRU pour le logement social, mais appliquée à l’immobilier d’entreprise.
Le GT1 a décidé de rédiger un Manifeste concis pour proposer une vision partagée des EET, à la fois pratique, philosophique et politique, afin de démocratiser le terme et de le faire exister dans le débat public. Parmi les ressources utilisées, l’ouvrage « Murs Solidaires, Mécaniques des Lieux d’Utilité Sociale » et le PLU Bioclimatique de la Ville de Paris ont été importants pour comprendre comment l’économie sociale et solidaire peut être inscrite dans des documents réglementaires.
Pour définir les EET, le groupe de travail prend en compte plusieurs éléments :
- Le contexte territorial (ancrage local, services aux habitants, cohérence avec les documents d’urbanisme).
- Le montage du projet (acteurs impliqués, formes contractuelles, statuts juridiques, gouvernance).
- Le modèle économique (modalités de portage, tarifs, modes d’occupation).
- Les activités (secteurs, création de valeur, programmation ouverte).
- L’accessibilité (degré d’ouverture au public, appropriation par les usagers).
- Le bâti (qualité architecturale, réemploi, fonction).
- Les utilisateurs (types d’occupants).
En parallèle de ce GT, une étude est menée sur l’Atlas des Espaces Économiques de la Transition, financée par l’ADEME. L’objectif est de recenser les locaux occupés par les acteurs de la transition et leurs besoins pour améliorer la compréhension des enjeux immobiliers et connecter l’offre et la demande. Un recensement des besoins immobiliers des structures de l’ESS en Seine-Saint-Denis a été mené d’avril à juin, dont les résultats seront publiés fin juillet.
Groupe de travail 2 : Utiliser la vacance immobilière à des fins sociales (pages 20 à 26)
Surface+Utile s’attèle à donner une utilité sociale à la vacance immobilière. Partant du constat d’une offre pléthorique d’immobilier de bureau vacant en Île-de-France (6 millions de m² en 2025 avec un taux de vacance proche de 10%) et d’une progression de la vacance commerciale, le GT2 explore comment transformer ces espaces inoccupés, de manière transitoire ou définitive, en Espaces Économiques de Transition (EET).
Les questions centrales du GT2 sont les suivantes :
- Comment mieux définir, repérer et qualifier la vacance immobilière ?
- Comment utiliser les données existantes pour rendre cette vacance visible ?
- Quelles incitations mettre en place pour orienter les immeubles vides vers les acteurs de l’Économie Sociale et Solidaire (ESS) ?
- Comment mobiliser les propositions du rapport d’André Yché sur la transformation des actifs immobiliers ?
La composition du GT2 est diverse, regroupant des membres de Surface+Utile et des acteurs de l’immobilier, notamment des géographes, urbanistes, juristes, sociologues, aménageurs, promoteurs immobiliers, réseaux associatifs, porteurs de projets et gestionnaires de lieux. Cette diversité de points de vue, incluant des retours d’expérience du milieu rural, est essentielle pour trouver des solutions concrètes.
Les discussions du GT2 mettent en lumière la nécessité d’interroger les raisons profondes de la vacance, notamment la financiarisation de l’immobilier qui peut amener un propriétaire à préférer laisser un actif vide plutôt que de le louer à bas coûts. Une tension est relevée entre la logique de soutien à l’ESS par péréquation volontaire et celle de réduction des charges sur les locaux vacants avant transformation.
Une des propositions fortes émanant des travaux est de plaider pour une « loi SRU de l’activité« , c’est-à-dire l’application d’un principe de mixité dans l’immobilier d’entreprise, à l’image de ce qui existe pour le logement social. L’ESS est perçue comme un amortisseur de crise pour les actifs vacants.
Le GT2 souhaite également créer un observatoire des occupations qui échappent au marché immobilier classique, où la rémunération de la propriété foncière est absente ou quasi nulle. L’objectif est de collecter des indicateurs comparables en termes d’euros et de m² pour montrer la diversité des formes de mise à disposition de locaux pour des activités d’utilité sociale. Une fiche projet détaillée a été conçue pour aider à cette collecte d’informations.
Le rapport d’André Yché, remis en juin 2024, est une ressource clé pour le GT2. Ce rapport plaide pour la mobilisation des actifs immobiliers obsolescents ou inutilisés au service de l’utilité sociale et propose des mesures telles que le renforcement des prérogatives des collectivités pour réguler le foncier et la création d’incitations fiscales. Il souligne qu’1/4 des espaces vacants présentent des signes de désaffection durable, rendant impératif de construire une filière de transformation immobilière.
En résumé, le GT2 vise à transformer le problème de la vacance immobilière en une opportunité de développement pour les acteurs de l’ESS et de la transition écologique et sociale, en proposant des solutions concrètes et en plaidant pour des évolutions réglementaires et financières.
Groupe de travail 3 : Taxonomie sociale européenne (pages 27 à 29)
Surface+Utile se concentre sur l’utilisation de la valeur extra-financière, et plus particulièrement la taxonomie sociale européenne, pour massifier les Espaces Économiques de Transition (EET). L’idée est d’élargir le champ de la taxonomie sociale européenne dans le reporting des fonds d’investissement et des propriétaires afin de mieux valoriser l’utilité d’un bâtiment à travers ses usages.
Les questions clés explorées par le GT3 sont :
- Quels critères peuvent promouvoir un immobilier solidaire ?
- La CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) est-elle un bon outil pour développer les EET ?
- Une taxonomie sociale est-elle envisageable, et quels seraient ses impacts et leviers pour l’immobilier solidaire, ainsi que ses liens éventuels avec la taxonomie verte ?
- Quelles modalités de financement du décret tertiaire pour les propriétaires qui mettent leurs actifs à disposition des acteurs de l’ESS ?
La composition du GT3 est variée, incluant des coordinateur·ices comme Paul Citron, Charlotte Girerd et Alice Erikson, ainsi que des participant·es issu·es de la SGP, Ethiket, Cheuvreux, Kanopéum, Caracol, Plateau Urbain, l’Atelier Murmure, Ultra Laborans, Sem Habitat Durable, PSA et Grand Paris Aménagement. Cette diversité de profils permet d’aborder la question sous différents angles.
Charlotte Girerd, directrice Transition, RSE et Innovation de SNCF Immobilier et coordinatrice du GT3, explique que le groupe est né d’une volonté partagée lors de l’Assemblée Générale de l’association, cherchant à mettre en valeur les EET en s’appuyant sur des critères et méthodes similaires à ceux des grandes entreprises. L’objectif est de transformer une « externalité positive non mesurée » en une « nouvelle métrique de transition », à l’image de ce que la taxonomie européenne réalise pour le carbone, l’adaptation au changement climatique et la biodiversité.
Les travaux du GT3 ont mis en évidence l’importance de prendre en compte les effets de non-perte de valeur, voire de création de nouvelles valeurs écologiques et sociales, souvent absents des bilans. La taxonomie européenne, par sa capacité à rendre les politiques d’entreprises comparables sur des paramètres extra-financiers, est un outil puissant pour atteindre cet objectif. L’enjeu est de disposer d’outils communs et éprouvés pour rendre les données quantifiables et comparables pour toutes les entreprises du secteur immobilier.
Le groupe a auditionné Damien Racle, président de SEVAIA et administrateur à l’OID (Observatoire de l’Immobilier Durable), qui a partagé plusieurs constats sur la réglementation actuelle :
- Le label ISR a apporté une rigueur méthodologique, mais pourrait aller plus loin.
- L’Article 29 de la loi Énergie-Climat a stimulé une réflexion stratégique sur le climat et la biodiversité.
- La CSRD a généré des initiatives intéressantes, bien que peu visibles encore.
- Le social reste marginal dans les stratégies des sociétés de gestion immobilière, malgré quelques initiatives ponctuelles (loyers modérés, cohabitation, intégration culturelle).
Pour passer à l’échelle, le GT3 propose de modéliser, sécuriser et valoriser économiquement l’impact en intégrant trois logiques : l’impact carbone des immeubles (notamment le réemploi), le service rendu au territoire et la valorisation extra-financière. Il s’agit d’inciter les propriétaires et les investisseurs à accueillir des activités qui génèrent un bénéfice extra-financier via des politiques européennes.
Une prochaine session du GT3 est prévue pour présenter les calculs de mesure d’impact social à des élus européens, marquant une étape importante vers la reconnaissance et la normalisation de la valeur sociale dans l’immobilier.
Groupe de travail 4 : Concevoir des outils financiers innovants (pages 30-33)
L’objectif consiste à concevoir des modalités pratiques pour accompagner le développement des Espaces Économiques de Transition (EET). Ce groupe est né du constat qu’il est essentiel de trouver des financements pour massifier les EET.
Les coordinateur·ices de ce groupe sont Floraine Jullian, Christophe Divi et Luc Boscaro, et il rassemble des membres variés issus de structures telles que Kawaa, Village Factory, Madelus, Make ICI, la SGP, Lieux Communs, Ethiket, BNP RE, Kanopéum, Base Commune, IMBRIK, l’Étude Cheuvreux, l’Atelier Murmure, Essentiel, Ceetrus, la Sem Habitat Durable, ainsi que des représentants de la Caisse des Dépôts.
Cette diversité vise à réunir différentes parties prenantes ayant des réalités différentes, allant des acteurs de l’ESS cherchant à accéder à l’immobilier, aux propriétaires, collectivités, aménageurs et opérateurs de foncières solidaires.
L’intention du GT4 est de :
- Mieux cerner les besoins existants sur le terrain.
- Identifier les initiatives qui y répondent déjà et repérer les angles morts.
- Explorer comment Surface+Utile peut contribuer à faire émerger une proposition claire, lisible et facilement relayable auprès des décideurs et des financeurs.
En complément des travaux du GT4, Surface+Utile coordonne une étude co-financée par la Banque des Territoires et le Conseil Départemental de Seine-Saint-Denis, visant à imaginer les contours d’un véhicule financier spécifique, surnommé le « Fonds Colombe », en référence aux « Fonds Vautour » à visée spéculative.
Ce fonds pourrait prendre la forme d’un fonds de défaisance immobilier solidaire, centralisant les actifs immobiliers vacants, obsolètes ou non rentables pour les revaloriser et les mettre à disposition de projets d’utilité sociale ou solidaire.
Les objectifs principaux de cette mission « Fonds Colombe » sont de :
- Décharger les propriétaires actuels (privés ou publics) des actifs vacants, souvent coûteux à entretenir et difficilement valorisables.
- Réhabiliter les biens pour des usages alignés sur les objectifs sociaux (logements sociaux, coworking solidaire, incubateurs ESS).
- Créer de la valeur sociale et économique à partir d’actifs perçus comme non rentables sur le marché classique.
Les travaux du GT4 visent à aboutir à un livrable opérationnel, avec des conditions de faisabilité bien réfléchies, afin d’identifier quels outils financiers peuvent servir à la massification des EET. L’objectif est de proposer quelque chose de bien travaillé qui soit attractif pour les investisseurs et qui permette aux investisseurs et collectivités de défendre la nécessité de penser des véhicules financiers innovants et de grande ampleur.
Les premiers résultats de la mission Fonds Colombe sont attendus à la rentrée de septembre.
Un dossier législatif consacré à l’action de plaidoyer de Surface+Utile (page 36-37)
L’une de nos missions principales consiste à faire reconnaître et développer les Espaces Économiques de Transition (EET) au niveau législatif. Pour ce faire, l’association s’est donné pour mission de structurer un réseau actif auprès des décideurs parlementaires, sénateurs et membres de l’exécutif afin de porter concrètement ses propositions.
Cette action est menée en coalition avec de nombreux acteurs de l’immobilier d’intérêt général, dont Caracol, Simon Guibert, Eleonore Slama, Cheuvreux, Eléonore Chiroussel, Michèle Raunet, Raphael Leonetti, J’accueille, Bureaux du Coeur, Gestia Solidaire, Yes We Camp, Plateau Urbain, Pierre Chicoisne, JUST Justice et Union pour la Transformation Sociale, DEDALE Urban and social innovation, Marc Ganilsy, l’ACLEF et Quatorze.
Surface+Utile a rencontré de nombreux parlementaires, l’administration, les équipes ministérielles, ainsi que Maxime Baduel, délégué ministériel à l’ESS. Lors du lancement des groupes de travail sur la transformation des bureaux en logements, l’association a rappelé l’importance de considérer les EET comme une solution complémentaire, étant donné que seulement 30% du parc immobilier d’activité vacant peut être converti en logements.
En avril 2025, une coalition transpartisane de plus de quarante députés a déposé une proposition de loi « anti-gaspillage immobilier », soutenue par Surface+Utile. Cette proposition de loi, fruit d’un travail collaboratif entre la société civile, les parlementaires et les élus locaux, considère chaque mètre carré disponible comme une ressource d’utilité sociale, pouvant répondre aux besoins en logement, accompagnement social ou développement de projets solidaires.
Dans un contexte où 6 millions de m² de bureaux sont vacants en Île-de-France et où l’ESS (2,6 millions de salariés en France) peine à trouver des locaux abordables, cette proposition de loi représente une étape importante pour le plaidoyer de Surface+Utile.
Parmi les avancées structurantes au cœur du texte, on retrouve :
- La reconnaissance du « potentiel d’utilité sociale » des immeubles vides, désignés comme de possibles « espaces économiques de transition ».
- L’inscription du développement de l’économie sociale et solidaire comme objectif des collectivités publiques dans le code de l’urbanisme.
- Une définition claire de la vacance de l’immobilier économique pour mieux en objectiver l’ampleur et diffuser cette information.
- La publicité des informations sur la vacance économique via un baromètre destiné au grand public.
- La possibilité d’allonger les baux dérogatoires, à loyers très réduits, pour faciliter l’accès des acteurs de l’ESS à ces surfaces inoccupées.
En parallèle de cette proposition de loi, plusieurs amendements ont été adoptés dans d’autres propositions de loi grâce à l’impulsion d’acteurs luttant contre le gaspillage immobilier, dont Surface+Utile. Un article relatif à l’intensité d’usage a été porté dans la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, et un article sur l’amélioration de la comptabilisation du parc immobilier économique vacant a été inclus dans la proposition de loi relative à la transformation des bureaux en logement, ainsi que dans la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.
Ces avancées philosophiques et politiques devraient permettre aux associations, coopératives, ressourceries ou tiers-lieux d’accéder plus facilement à des espaces disponibles. Surface+Utile continuera d’alimenter les débats parlementaires, notamment dans le cadre du prochain projet de loi de finances, afin de mobiliser les décideurs et les membres pour faire de la vacance immobilière une ressource au service de l’intérêt général.
📸 Crédit photo article : Capucine Huguin de Le Bonbon